Σύνοψη. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι η εκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου για λιγότερο από 30 συνεχόμενες ημέρες μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking.com, VRBO). Ρυθμίζεται από τον ν. 4446/2016 και τον ν. 4472/2017, απαιτεί Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) από την ΑΑΔΕ πριν από κάθε ανάρτηση, και φορολογείται αυτοτελώς με νέα κλίμακα 15%–45%. Το 2026 βρίσκεται στο επίκεντρο εντατικών ψηφιακών ελέγχων, καθώς Airbnb και Booking.com διαβιβάζουν υποχρεωτικά δεδομένα στην ΑΑΔΕ από τον Μάιο 2026.
Πίνακας Περιεχομένων
- Τι αλλάζει στη βραχυχρόνια μίσθωση το 2026 — βασικές εξελίξεις;
- Πώς φορολογείται το εισόδημα Airbnb 2026 — νέα κλίμακα και παραδείγματα;
- Τι είναι ο ΑΜΑ και πώς εγγράφεστε στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;
- Ψηφιακοί έλεγχοι ΑΑΔΕ 2026 — τι διασταυρώνεται και ποιοι κινδυνεύουν;
- Τέλος κλιματικής ανθεκτικότητας — ποσά, υποχρεώσεις και τρόπος απόδοσης;
- Πότε η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται επιχειρηματική δραστηριότητα;
- Πώς δηλώνεται το εισόδημα στο Ε1 — οδηγός βήμα-βήμα;
- Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Τι αλλάζει στη βραχυχρόνια μίσθωση το 2026 — βασικές εξελίξεις;
Το 2026 αποτελεί καθοριστικό έτος για τους ιδιοκτήτες Airbnb στην Ελλάδα, με τέσσερις σημαντικές αλλαγές. Πρώτον, εισάγεται νέα φορολογική κλίμακα τεσσάρων κλιμακίων (15%–25%–35%–45%) που εφαρμόζεται στα εισοδήματα από 1η Ιανουαρίου 2026 — προστίθεται ένα ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% για εισοδήματα 12.001–24.000 ευρώ, μειώνοντας σημαντικά την επιβάρυνση για εισοδήματα μεσαίου εύρους. Δεύτερον, από τον Μάιο 2026, Airbnb, Booking.com και Vrbo υποβάλλουν αυτόματα στην ΑΑΔΕ αναλυτικά στοιχεία κάθε καταχώρησης για διασταύρωση με φορολογικά αρχεία και το Μητρώο ΑΜΑ. Τρίτον, το moratorium για νέες εγγραφές ΑΜΑ στο κέντρο Αθήνας παρατάθηκε έως 31 Δεκεμβρίου 2026 — νέα ΑΜΑ σε συγκεκριμένες κορεσμένες περιοχές απαγορεύονται. Τέταρτον, από 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν υποχρεωτικές απαιτήσεις ασφάλειας και ασφάλισης κάθε ακινήτου (ν. 5170/2025), με πρόστιμο 5.000 ευρώ για μη συμμόρφωση και αυξανόμενες κυρώσεις για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις.
Πώς φορολογείται το εισόδημα Airbnb 2026 — νέα κλίμακα και παραδείγματα;
Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται αυτοτελώς και δεν συναθροίζεται με άλλες κατηγορίες εισοδήματος. Πριν από τον υπολογισμό αφαιρείται τεκμαρτή δαπάνη 5% — φορολογείται δηλαδή το 95% των ακαθάριστων εσόδων. Δεν επιτρέπεται έκπτωση πραγματικών δαπανών (ενοίκια διαχείρισης, επισκευές, ΔΕΗ) στο ατομικό καθεστώς.
| Ετήσιο εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης | Συντελεστής 2025 (παλαιός) | Συντελεστής 2026 (νέος) |
|---|---|---|
| 0 – 12.000 € | 15% | 15% |
| 12.001 – 24.000 € | 35% | 25% |
| 24.001 – 35.000 € | 35% | 35% |
| Άνω των 35.000 € | 45% | 45% |
Παράδειγμα 1 (χαμηλό εισόδημα): Έσοδα 8.000 € → Φορολογητέο: 7.600 € × 15% = 1.140 € φόρος.
Παράδειγμα 2 (μεσαίο εισόδημα): Έσοδα 20.000 € → Φορολογητέο: 19.000 € → (12.000 × 15%) + (7.000 × 25%) = 1.800 + 1.750 = 3.550 € φόρος. Με την παλαιά κλίμακα 2025 ήταν 1.800 + (7.000 × 35%) = 4.250 € — εξοικονόμηση 700 € με τη νέα κλίμακα.
Παράδειγμα 3 (υψηλό εισόδημα): Έσοδα 40.000 € → Φορολογητέο: 38.000 € → (12.000 × 15%) + (12.000 × 25%) + (11.000 × 35%) + (3.000 × 45%) = 1.800 + 3.000 + 3.850 + 1.350 = 10.000 € φόρος. Αν το αποτέλεσμα εκκαθάρισης δείχνει πιστωτικό υπόλοιπο λόγω παρακρατήσεων, δείτε τον οδηγό επιστροφής φόρου εισοδήματος 2026.
Σημείωση: για εισοδήματα που εισπράχθηκαν εντός του 2025 και δηλώνονται στο Ε1 του 2026, εξακολουθεί να ισχύει η παλαιά κλίμακα (15%/35%/45%). Η νέα κλίμακα αφορά εισπράξεις από 1.1.2026 και εξής.
Τι είναι ο ΑΜΑ και πώς εγγράφεστε στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;
Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι μοναδικός κωδικός που αποδίδεται σε κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω πλατφόρμας. Πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε καταχώρηση — αν λείπει, η πλατφόρμα δεν επιτρέπει ανάρτηση (Airbnb εφαρμόζει αυτόματη επαλήθευση). Ο ΑΜΑ χορηγείται μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής «Μητρώο Ακινήτων» στη διαδικτυακή πύλη της ΑΑΔΕ (www.aade.gr) — αποκλειστικά μέσω TAXISnet, χωρίς επίσκεψη σε ΔΟΥ. Δικαιολογητικά που χρειάζεστε:
- Κωδικοί TAXISnet του ιδιοκτήτη
- ΑΤΑΚ ακινήτου (από το Ε9) ή αριθμός παροχής ρεύματος
- Τίτλος κυριότητας ή συμβόλαιο μίσθωσης (για υπομισθωτές)
- Στοιχεία ασφαλιστηρίου (απαιτείται από ν. 5170/2025)
Μετά την έκδοση ΑΜΑ, ο κωδικός εμφανίζεται στη λίστα του ακινήτου σε Airbnb και Booking.com. Ακίνητα που αναφέρονται στο Ε9 αλλά δεν έχουν ΑΜΑ ή δεν δηλώνουν εισόδημα αποτελούν στόχο ελέγχου — ελέγξτε τη συσχέτιση ακινήτων και φορολογικής αξίας και μέσω του οδηγού ΕΝΦΙΑ 2026. Η ανάρτηση ακινήτου χωρίς ΑΜΑ επισύρει πρόστιμο 5.000 ευρώ για την πρώτη παράβαση, με αυξανόμενες κυρώσεις για επαναλαμβανόμενες.
Ψηφιακοί έλεγχοι ΑΑΔΕ 2026 — τι διασταυρώνεται και ποιοι κινδυνεύουν;
Η ΑΑΔΕ ξεκίνησε το 2026 εκτεταμένους ψηφιακούς ελέγχους αξιοποιώντας δεδομένα που διαβιβάζουν Airbnb, Booking.com και Vrbo από τον Μάιο 2026. Σύμφωνα με ανακοινώσεις της ΑΑΔΕ, οι έλεγχοι εστιάζουν σε δύο άξονες:
- Αδήλωτα εισοδήματα: Σύγκριση εσόδων που δηλώθηκαν στο Ε1 2026 (εισοδήματα 2025) με τα ποσά που ανέφεραν οι πλατφόρμες για τον ίδιο ιδιοκτήτη.
- Ανύπαρκτα ή ανενεργά ΑΜΑ: Καταχωρήσεις που φέρουν ΑΜΑ άλλου ακινήτου, ΑΜΑ που δεν έχει εγγραφεί στο Μητρώο ή ακίνητα που εμφανίζονται ενεργά αλλά δεν δηλώνουν εισόδημα.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της ΑΑΔΕ, πάνω από 30.000 καταχωρήσεις στη χώρα λειτουργούν χωρίς έγκυρο ΑΜΑ ή με αδήλωτα εισοδήματα. Κυρώσεις σε περίπτωση εντοπισμού: πρόστιμο 25–100% επί του οφειλόμενου φόρου, πλέον τόκοι 0,73%/μήνα από την ημερομηνία λήξης. Ο φορολογούμενος καλείται να αποδείξει τα εισοδήματα έως πέντε φορολογικά έτη πίσω. Η ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων Airbnb μπορεί επίσης να τροποποιήσει τα τεκμήρια διαβίωσης — δείτε τον πλήρη οδηγό τεκμηρίων 2026 για να κατανοήσετε την επίδραση.
Τέλος κλιματικής ανθεκτικότητας — ποσά, υποχρεώσεις και τρόπος απόδοσης;
Το τέλος κλιματικής ανθεκτικότητας (πρώην τέλος διαμονής) επιβαρύνει τον επισκέπτη ανά διανυκτέρευση, αλλά υποχρέωση είσπραξης και απόδοσης στην ΑΑΔΕ έχει ο εκμισθωτής. Δεν υπολογίζεται στο φορολογητέο εισόδημα και δεν αφαιρείται ως δαπάνη — αποτελεί ξεχωριστή παρακρατούμενη υποχρέωση. Ποσά για το 2026:
| Περίοδος | Τέλος ανά διανυκτέρευση (ανά επισκέπτη) |
|---|---|
| Ιανουάριος – Μάρτιος | 4 € |
| Απρίλιος – Μάιος | 6 € |
| Ιούνιος – Σεπτέμβριος (υψηλή σεζόν) | 8 € |
| Οκτώβριος – Δεκέμβριος | 4 € |
Η απόδοση γίνεται ανά τρίμηνο μέσω ειδικής εφαρμογής της ΑΑΔΕ. Η μη είσπραξη ή μη απόδοση αντιμετωπίζεται ως φορολογική παράβαση με πρόστιμα. Πρακτικά, το τέλος αναγράφεται χωριστά στην τιμή της καταχώρησης ή προστίθεται κατά την ολοκλήρωση κράτησης — ελέγξτε πάντα ότι η πλατφόρμα σας δεν το απορροφά αυθαίρετα.
Πότε η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται επιχειρηματική δραστηριότητα;
Η βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία — ατομικό εισόδημα χωρίς ΦΠΑ — εφόσον πληρούνται αθροιστικά δύο προϋποθέσεις: ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει έως 2 ακίνητα και δεν παρέχει υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου (πρωινό, καθαριότητα κατόπιν αιτήματος, concierge, υποδοχή guests κ.τ.λ.). Εάν ισχύει ένα από τα παρακάτω, η δραστηριότητα ταξινομείται ως επιχειρηματική:
- Εκμίσθωση 3 ή περισσότερων ακινήτων ανεξαρτήτως υπηρεσιών
- Παροχή υπηρεσιών ξενοδοχειακού τύπου σε έστω 1 ακίνητο
Στην επιχειρηματική περίπτωση απαιτείται: έναρξη στην ΑΑΔΕ (ατομική επιχείρηση ή εταιρεία), εφαρμογή ΦΠΑ 13% επί των εσόδων, και τήρηση λογιστικών βιβλίων σύμφωνα με τα ΕΛΠ. Το εισόδημα φορολογείται τότε ως εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας — διαφορετική κλίμακα από αυτή των ακινήτων. Η έναρξη πρέπει να γίνει πριν από την ανάρτηση του 3ου ακινήτου, για αποφυγή προστίμων λειτουργίας χωρίς νόμιμη έναρξη.
Πώς δηλώνεται το εισόδημα στο Ε1 — οδηγός βήμα-βήμα;
Τα εισοδήματα ατομικής βραχυχρόνιας μίσθωσης δηλώνονται στο Ε1, Πίνακας 4Δ1 («Εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων»). Από το 2026, μέρος των στοιχείων προσυμπληρώνεται αυτόματα από τα δεδομένα που διαβιβάζουν οι πλατφόρμες — ο φορολογούμενος οφείλει να επαληθεύει και να συμπληρώνει τυχόν ελλείψεις. Βήμα-βήμα:
- Βήμα 1: Σύνδεση στο TAXISnet → «Υποβολή Δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος» → Επιλογή φορολογικού έτους.
- Βήμα 2: Μεταβείτε στον Πίνακα 4Δ1 — συμπληρώστε τα ακαθάριστα έσοδα ανά ακίνητο (ΑΜΑ). Το σύστημα αφαιρεί αυτόματα το 5% τεκμαρτής δαπάνης.
- Βήμα 3: Ελέγξτε τα προσυμπληρωμένα ποσά από τις πλατφόρμες — εφόσον υπάρχουν αποκλίσεις, δηλώστε τα πραγματικά ακαθάριστα έσοδα.
- Βήμα 4: Εκκαθαρίστε τη δήλωση. Ο φόρος βεβαιώνεται στην εκκαθαριστική σημείωση και καταβάλλεται σύμφωνα με το πρόγραμμα δόσεων της ΑΑΔΕ.
Η προθεσμία υποβολής Ε1 για εισοδήματα 2026 είναι ελέγξτε πάντα στον επίσημο ιστότοπο της ΑΑΔΕ, καθώς παρατάσεις ανακοινώνονται συχνά. Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση συμπεριλαμβάνονται στον υπολογισμό τεκμηρίων διαβίωσης — διαβάστε τον πλήρη οδηγό τεκμηρίων 2026 για να κατανοήσετε πώς τα εισοδήματα ακινήτων επηρεάζουν τον τελικό φόρο σας.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Χρειάζομαι ΑΜΑ ακόμα κι αν νοικιάζω το σπίτι μου μόνο λίγες ημέρες τον χρόνο;
Ναι. Ο ΑΜΑ απαιτείται για κάθε καταχωρημένο ακίνητο σε πλατφόρμα, ανεξαρτήτως αριθμού ημερών ή ύψους εσόδων. Η ανάρτηση χωρίς ΑΜΑ αποτελεί παράβαση με πρόστιμο 5.000 ευρώ, ακόμα κι αν το ακίνητο δεν έχει μισθωθεί καμία μέρα. Το ίδιο ισχύει αν ο ΑΜΑ είναι λανθασμένος ή ανήκει σε άλλο ακίνητο.
Πρέπει να εκδώσω ΑΛΠ ή απόδειξη για κάθε κράτηση μέσω Airbnb;
Στο ατομικό καθεστώς (1–2 ακίνητα χωρίς υπηρεσίες), δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης Απόδειξης Λιανικής Πώλησης ή ΤΠΥ — η πλατφόρμα εκδίδει ηλεκτρονική απόδειξη για τον επισκέπτη. Αν όμως η δραστηριότητα ταξινομείται ως επιχειρηματική (3+ ακίνητα), ισχύουν κανόνες τιμολόγησης, MyData και ΦΠΑ. Για το MyData σε επιχειρηματικές μισθώσεις δείτε τον οδηγό MyData 2026.
Έχω ακίνητο στο κέντρο Αθήνας — μπορώ να αποκτήσω νέο ΑΜΑ το 2026;
Εξαρτάται από την περιοχή. Το moratorium απαγορεύει νέες εγγραφές ΑΜΑ σε συγκεκριμένες κορεσμένες δημοτικές ενότητες του κέντρου Αθήνας έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Αν έχετε ήδη ΑΜΑ που εκδόθηκε πριν από τις 1 Ιανουαρίου 2025, συνεχίζετε κανονικά χωρίς επίπτωση. Για επιβεβαίωση αν η ακριβής διεύθυνσή σας εμπίπτει στις κορεσμένες ζώνες, ελέγξτε στον επίσημο ιστότοπο της ΑΑΔΕ.
Μπορώ να αφαιρέσω δαπάνες ανακαίνισης ή ενέργειας από το εισόδημα Airbnb;
Όχι στο ατομικό καθεστώς. Η αυτοτελής φορολόγηση βραχυχρόνιων μισθώσεων επιτρέπει μόνο την εκπτωτική τεκμαρτή δαπάνη 5% — καμία πραγματική δαπάνη (ανακαίνιση, ΔΕΗ, ασφαλιστήρια, πλατφόρμα) δεν εκπίπτει. Μόνο αν η δραστηριότητα ταξινομηθεί ως επιχειρηματική (3+ ακίνητα), μπορούν να εκπέσουν επαγγελματικές δαπάνες που αφορούν την ενοικίαση.
Τελευταία ενημέρωση: Ιούλιος 2026 | Πηγές: ν. 4446/2016, ν. 4472/2017, ν. 5170/2025, ΑΑΔΕ (Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης), ΚΥΑ τέλους κλιματικής ανθεκτικότητας 2026, Hostaway Compliance Guide 2026
Σακαλής Στυλιανός, Λογιστής-Φοροτεχνικός, ιδρυτής TaxNerd Θεσσαλονίκη
Έχετε ερωτήσεις για τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης, τον ΑΜΑ ή τη δήλωση Airbnb εσόδων; Το γραφείο μας αναλαμβάνει τη φορολογική τακτοποίηση, τη δήλωση εισοδήματος και την αντιμετώπιση ελέγχων ΑΑΔΕ για ιδιοκτήτες ακινήτων στη Θεσσαλονίκη και σε ολόκληρη τη χώρα.
Τηλ.: 2310 775 300 | Email: [email protected] | Φόρμα επικοινωνίας
