Η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking κ.λπ.) είναι η εκμίσθωση ακινήτου για διάστημα έως 59 ημέρες, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων. Αν είσαι φυσικό πρόσωπο και εκμισθώνεις έως 2 ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Ποιες είναι οι βασικές υποχρεώσεις;
- Εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και απόκτηση ΑΜΑ.
- Αναγραφή του ΑΜΑ σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες.
- Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση.
- Δήλωση του εισοδήματος στην ετήσια φορολογική δήλωση (Ε2 και Ε1).
Πώς φορολογείται το εισόδημα από Airbnb;
Για φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται με την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητη περιουσία:
| Ετήσιο εισόδημα από μισθώματα | Συντελεστής |
|---|---|
| 0 – 12.000€ | 15% |
| 12.001 – 35.000€ | 35% |
| άνω των 35.000€ | 45% |
Αν εκμισθώνεις 3 ακίνητα ή περισσότερα, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική: απαιτείται έναρξη επιχείρησης, υπαγωγή σε ΦΠΑ και τήρηση βιβλίων. Ανάλυση στον σχετικό οδηγό.
Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ;
Η σκέτη βραχυχρόνια μίσθωση (μόνο διαμονή και κλινοσκεπάσματα) απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Αν όμως παρέχεις πρόσθετες υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου (καθημερινό καθάρισμα, πρωινό, ρεσεψιόν κ.λπ.), η δραστηριότητα μετατρέπεται σε παροχή τουριστικών υπηρεσιών και υπάγεται σε ΦΠΑ. Σε αυτή την περίπτωση χρειάζεσαι έναρξη και κατάλληλη φορολογική δομή. Δες τις υπηρεσίες δηλώσεων ΦΠΑ.
Τι είναι το τέλος παρεπιδημούντων και το τέλος ανθεκτικότητας;
Πέρα από τον φόρο εισοδήματος, οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης επιβαρύνονται με δύο τέλη:
| Τέλος | Ποσό / βάση |
|---|---|
| Τέλος παρεπιδημούντων | 0,5% επί του τζίρου από τη μίσθωση |
| Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση | από 0,50€ έως 10€ ανά διανυκτέρευση, ανάλογα με τον τύπο καταλύματος και την εποχή |
Το τέλος ανθεκτικότητας επιβαρύνει τον μισθωτή και αποδίδεται από τον εκμισθωτή. Αναλυτικά για τα τέλη στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δες ΑΑΔΕ.
Πώς δηλώνω σωστά το Airbnb;
- Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτηση ΑΜΑ.
- Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μίσθωση.
- Συμπλήρωση των μισθωμάτων στο Ε2 και μεταφορά στο Ε1.
- Απόδοση τελών παρεπιδημούντων και ανθεκτικότητας.
Τα λάθη στη δήλωση, στον αριθμό ακινήτων και στα τέλη οδηγούν σε πρόστιμα. Αναλαμβάνουμε όλη τη φορολογική διαχείριση της βραχυχρόνιας μίσθωσής σου. Επικοινώνησε μαζί μας ή δες τον οδηγό για λογιστικό γραφείο στη Θεσσαλονίκη.
Τελευταία ενημέρωση: Μάιος 2026.