Το εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτων (ενοίκια) φορολογείται με αυτοτελή, κλιμακωτή κλίμακα φόρου, χωριστά από τους μισθούς και τις συντάξεις. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 η κλίμακα αλλάζει με τη θέσπιση ενός νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25%, που ελαφρύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες με μεσαία εισοδήματα από ενοίκια. Η σωστή δήλωση των μισθώσεων και η συμφωνία τους με το Ε9 είναι απαραίτητες για να αποφευχθούν προσαυξήσεις και ευρήματα σε έλεγχο.
Ποια είναι η κλίμακα φορολογίας ενοικίων το 2026;
Για τα εισοδήματα του 2025 που δηλώνονται το 2026 (και εξής) η κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:
| Κλιμάκιο εισοδήματος (ετήσιο) | Συντελεστής φόρου |
|---|---|
| Έως 12.000€ | 15% |
| 12.001€ – 24.000€ | 25% (νέο σκαλοπάτι) |
| 24.001€ – 35.000€ | 35% |
| Άνω των 35.000€ | 45% |
Το νέο σκαλοπάτι 25% αντικαθιστά τον προηγούμενο συντελεστή 35% για το τμήμα 12.000€ – 24.000€, ωφελώντας πάνω από 160.000 φορολογουμένους. Επιβεβαίωσε την ισχύουσα κλίμακα στην ΑΑΔΕ και δες ανάλυση στο Taxheaven.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος;
Ο φόρος είναι κλιμακωτός: κάθε τμήμα του εισοδήματος φορολογείται με τον αντίστοιχο συντελεστή. Για παράδειγμα, σε ετήσια ενοίκια 18.000€ τα πρώτα 12.000€ φορολογούνται με 15% και τα υπόλοιπα 6.000€ με 25%. Επιπλέον, για τα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια εκπίπτει αυτόματα ποσοστό 5% ως δαπάνες επισκευής και συντήρησης, χωρίς να απαιτούνται παραστατικά.
Τι πρέπει να δηλώσω και πού;
Κάθε μίσθωση πρέπει πρώτα να καταχωρηθεί στην πλατφόρμα «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων» της ΑΑΔΕ. Στη συνέχεια το εισόδημα δηλώνεται στο έντυπο Ε2 (αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων) και μεταφέρεται στο Ε1. Τα ακίνητα δηλώνονται και στο Ε9, ώστε να συμφωνεί η περιουσιακή με τη φορολογική εικόνα.
Τι ισχύει για τη βραχυχρόνια μίσθωση;
Η εκμίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών (π.χ. Airbnb) έχει διαφορετική αντιμετώπιση και, ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων και τις παρεχόμενες υπηρεσίες, μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα με υποχρέωση ΦΠΑ. Δες αναλυτικά τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών και τις δηλώσεις ΦΠΑ αν προκύψει τέτοια υποχρέωση.
Τι γίνεται με τα ανείσπρακτα ενοίκια;
Ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν δεν φορολογούνται, εφόσον αποδεικνύεται η μη είσπραξη με συγκεκριμένα δικαιολογητικά (π.χ. δικαστική ενέργεια ή διαταγή πληρωμής) πριν την υποβολή της δήλωσης. Ο σωστός χειρισμός των ανείσπρακτων αποτρέπει την πληρωμή φόρου για εισόδημα που δεν λάβατε ποτέ.
Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε;
Αναλαμβάνουμε τη δήλωση των μισθώσεων, τη συμπλήρωση του Ε2, την παρακολούθηση των ανείσπρακτων και τη βελτιστοποίηση της φορολογίας των ακινήτων σου. Επικοινώνησε μαζί μας ή δες τον οδηγό μας για λογιστικό γραφείο στη Θεσσαλονίκη.
Τελευταία ενημέρωση: Μάιος 2026.