Κάθε φυσικό πρόσωπο που αποκτά, μεταβιβάζει ή μεταβάλλει ακίνητο υποχρεούται να ενημερώσει τη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9), από την οποία προκύπτει η περιουσιακή του εικόνα και ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Για το 2026 το σημαντικότερο νέο είναι η μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50% για την κύρια κατοικία σε οικισμούς με έως 1.500 κατοίκους, με πλήρη κατάργηση από το 2027. Παράλληλα, όσοι εντοπίσουν λάθος στο εκκαθαριστικό μπορούν να υποβάλουν τροποποιητικό Ε9 χωρίς πρόστιμο έως τις 31 Ιουλίου 2026.
Τι είναι το Ε9 και πότε υποβάλλεται;
Το Ε9 είναι η δήλωση στην οποία αποτυπώνεται η ακίνητη περιουσία κάθε φορολογουμένου (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης). Δεν υποβάλλεται κάθε χρόνο υποχρεωτικά, αλλά μόνο όταν υπάρχει μεταβολή. Η δήλωση πρέπει να ενημερώνεται σε περιπτώσεις όπως:
- Αγορά, πώληση ή γονική παροχή / δωρεά ακινήτου.
- Κληρονομιά ακινήτου.
- Αλλαγή στα τετραγωνικά, στη χρήση ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
- Διόρθωση λανθασμένων στοιχείων προηγούμενων ετών.
Η ενημέρωση γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής Ε9 / Περιουσιολόγιο στο myAADE της ΑΑΔΕ. Κατά κανόνα το Ε9 της μεταβολής υποβάλλεται έως τις 31 Μαρτίου του επόμενου έτους από εκείνο της μεταβολής.
Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;
Ο ΕΝΦΙΑ προκύπτει αυτόματα από τα στοιχεία του Ε9 και αποτελείται από τον κύριο φόρο (ανά ακίνητο, με βάση τιμή ζώνης, παλαιότητα, όροφο, επιφάνεια) και, για μεγάλες περιουσίες, από συμπληρωματικό φόρο επί της συνολικής αξίας. Η εκκαθάριση αναρτάται στο myAADE και η εξόφληση γίνεται σε δόσεις. Επειδή ο φόρος βασίζεται εξ ολοκλήρου στο Ε9, ένα λάθος στα τετραγωνικά ή στο ποσοστό ιδιοκτησίας μεταφράζεται κατευθείαν σε λάθος φόρο.
Τι ισχύει με τη μείωση 50% του ΕΝΦΙΑ το 2026;
Για το 2026 ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% για την κύρια κατοικία σε νησιά και οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, ενώ από το 2027 προβλέπεται πλήρης κατάργηση για τις κατοικίες αυτές. Σημαντικές προϋποθέσεις:
| Σημείο | Τι ισχύει |
|---|---|
| Τι αφορά | Μόνο την κύρια κατοικία (όχι αποθήκες, γκαράζ, καταστήματα). |
| Προϋπόθεση | Ο φορολογούμενος να διαμένει ο ίδιος στην κατοικία. |
| 2026 | Μείωση φόρου 50%. |
| 2027 | Πλήρης κατάργηση για τις κατοικίες αυτές. |
Η μείωση χορηγείται αυτόματα όταν επιβεβαιώνεται η αντιστοίχιση της κατοικίας στο Ε9 με την κύρια κατοικία της δήλωσης εισοδήματος. Δες τη λίστα των οικισμών και τις λεπτομέρειες στην ΑΑΔΕ και ανάλυση στο Taxheaven.
Τι κάνω αν το εκκαθαριστικό είναι λάθος;
Αν η μείωση δεν εμφανίζεται λόγω σφάλματος (π.χ. λάθος αριθμός παροχής ρεύματος ή μη αντιστοίχιση κύριας κατοικίας), μπορείς να υποβάλεις τροποποιητική δήλωση Ε9 έτους 2026 χωρίς πρόστιμο έως τις 31 Ιουλίου 2026. Καθώς οι προθεσμίες ενδέχεται να αλλάξουν, επιβεβαίωσε την τρέχουσα κατάσταση στην ΑΑΔΕ πριν προχωρήσεις.
Πώς συνδέεται το Ε9 με τα ενοίκια;
Τα ακίνητα που εκμισθώνεις δηλώνονται και στο Ε9 (περιουσία) και στη φορολογία εισοδήματος (έσοδα από ενοίκια). Η συμφωνία των δύο είναι κρίσιμη για να μην προκύψουν αποκλίσεις σε έλεγχο. Δες αναλυτικά τη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια.
Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε;
Αναλαμβάνουμε την ενημέρωση και διόρθωση του Ε9, τον έλεγχο του εκκαθαριστικού ΕΝΦΙΑ και την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων ώστε να εξασφαλιστεί η μείωση που δικαιούσαι. Επικοινώνησε μαζί μας ή δες τον οδηγό μας για λογιστικό γραφείο στη Θεσσαλονίκη.
Τελευταία ενημέρωση: Μάιος 2026.